Acquisition en démembrement de propriété des SCPI et OPCI
Le démembrement de propriété est un contrat par lequel deux parties se partagent les droits de propriété des parts de SCPI pour une période fixée à l'avance.
Au terme du contrat, le nu-propriétaire récupère l'usufruit, et ainsi, la pleine propriété.
- Nu-propriétaire : droit de posséder les parts, mais ne perçoit aucun revenu et n'est tenu qu'aux grosses réparations
- Usufruitier : reçoit les revenus des parts. Mais le capital est aliéné, il n'est tenu qu'aux dépenses d'entretien
Le nu-propriétaire |
L'usufruitier |
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Avantages
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Avantages
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EXEMPLE |
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Investissement en nue-propriété 10 ans (63 %) | 63 000 € |
Valeur de la pleine propriété | 100 000 € |
Financement par un crédit in-fine au taux de | 4,80 % |
Remboursement du crédit par un apport en assurance-vie de | 40 000 € |
TMI (Tranche marginale d'imposition) : CSG-CRDS incluses | 59,09 % |
Revalorisation de la part | 1,5 % |
Valeur de la pleine propriété à terme | 116 055 € |
Le nu-propriétaire
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L'usufruitier
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Barème obligatoire
Cette évaluation s’applique obligatoirement pour l’assiette des droits d’enregistrement, que le démembrement soit effectué à titre onéreux (vente de la nue-propriété ou de l’usufruit) ou à titre gratuit (c’est-à-dire résulte d’une donation ou d’une succession).
Lorsque l’usufruit est viager, la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété est obligatoirement fixée d’après l’âge de l’usufruitier, selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts.
Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de le nue-propriété |
Juqu'à 20 ans | 90% | 10% |
de 21 à 30 ans | 80% | 20% |
de 31 à 40 ans | 70% | 30% |
de 41 à 50 ans | 60% | 40% |
de 51 à 60 ans | 50% | 50% |
de 61 à 70 ans | 40% | 60% |
de 71 à 80 ans | 30% | 70% |
de 81 à 90 ans | 20% | 80% |
Au délà de 91 ans | 10% | 90% |
En cas d’usufruit à durée fixe, celui-ci est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans (sans pouvoir excéder toutefois la valeur de l’usufruit viager).
L’usufruit constitué au profit d’une personne morale ne peut avoir une durée supérieure à trente ans (sa valeur maximale est donc de 69 %).