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Qu'est-ce qu'un OPCI ?

Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif dans l'Immobilier. Les OPCI ont été créés pour remplacer les SCPI par le décret n°2006-1452 du 6 décembre 2006.

Les OPCI auront comme avantage d'être débarrassés des contraintes de son ancêtre, à savoir le manque de liquidité et une fiscalité parfois dissuasive.
Les OPCI permettent à la France de se doter d'un outil performant, capable de concurrencer les fonds européens et Américains.

Principales caractéristiques

Un fonctionnement inspiré des SCPI à capital variable

  • Souscription et rachat possible sans contrepartie.
  • Valorisation sur la base de l'actif net.
  • Pas de droit d'enregistrement.

Deux formes juridiques avec une fiscalité différente

  • Les «Fonds de Placement Immobilier» (FPI), Société anonyme à capital variable (sur le modèle des SICAV) soumise au régime fiscal des revenus fonciers et des plus-values immobilières.
  • Les «Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable» (SPPICV), Copropriétés de valeurs mobilières (sur le modèle des FCP) soumise à la fiscalité des dividendes et plus-values d'actions au régime des valeurs mobilières.

Avec des améliorations sensibles

  • Liquidité améliorée, l'actif étant composé au moins de 10% de liquidités et 60% d'actifs immobiliers.
  • Pour les SPPICV, 9% de l'actif total pourra être investi dans des parts de sociétés foncières cotées.
  • Fiscalité adaptée à chaque type de clients.
  • Un agrément et le contrôle de l'AMF.
  • Suppression du droit d'enregistrement sur cessions de parts.
  • Les gérants pourront investir aux maximum 30% sur une troisième catégorie d'actifs, à savoir des valeurs mobilières (obligation, actions, OPCVM,…) ou rester sur des actifs immobiliers.
  • Arbitrages facilités.
  • Investissement en France mais aussi à l'étranger.
  • Possibilité de recourir à l'endettement à concurrence de 50% des actifs immobiliers et de 10% pour les autres classes d'actifs. Ce qui permet de déduire les intérêts d'emprunt.
  • Continuité des règles de fonctionnement allégées des produits fiscaux (Robien, Malraux,…).

Mais des contraintes nouvelles intéressantes risquent de se révéler coûteuses

  • Obligation d'avoir un dépositaire, indépendant de la société de gestion.
  • Inventaire semestriel sous la responsabilité du dépositaire.
  • Obligation d'avoir 2 experts immobiliers avec des interventions trimestrielles.

Objectif d'un OPCI

  • Constitution et transmission d'un patrimoine sans disposer de capitaux élevés.
  • Recherche de plus-values ou de revenus immédiat ou différés (par exemple pour la retraite).
  • Possibilité d’investir des sommes modestes.
  • Liquidité du produit en comparaison à un bien détenu en direct.
  • Les associés ne supportent pas les contraintes de l’immobilier classique (administratif, gestion des locataires, taxes,…).
  • Diversification et mutualisation des risques.
  • Professionnalisme.
  • Transparence de l'OPCI. Elles sont contrôlées et soumises au visa de l’AMF. (Lettre trimestrielle).
  • Les OPCI ont obligation d’investir les souscriptions nouvelles dans 6 mois.

Site de référence : www.opci-aspim.com

Comparatif SCPI / OPCI

  SCPI OPCI
FIP
OPCI
SPPICV
Forme du capital Fixe ou variable Variable Variable
Actif Immobilier 100% de 60% à 90% 60%
Dont parts de société, terrains à bâtir, contrats promoteurs NON OUI OUI
Dont Immobilier côtés NON NON OUI
9% au maximum
Liquidités 0% Min. 10% Min. 10%
Actif mobilier(1) 0% Max. 30% Max. 30%


(1) Les gérants pourront investir au maximum 30% sur une troisième catégorie d'actifs, à savoir des valeurs mobilières (obligations, actions, OPCVM,...) ou rester sur des actifs immobiliers.

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