Kyaneos DENORMANDIE (PRODFI2084)

Arobas Finance vous conseille d'investir dans le Kyaneos DENORMANDIE - KYANEOS Asset Management

Fermé

Kyaneos DENORMANDIE

KYANEOS Asset Management

Nature du produit
SCPI fiscale SCPI Pinel
Visa Amf
20-13 du 30/06/2020
Valeur nominale
800.00 €
Frais de gestion
10,00 %
Frais de souscription
11,00 %
Capital
Variable
Date de création
20/06/2018
Limite souscription
31/12/2020
Versement
trimestriel
Versements programmés
Non
Montant minimal
8 000 €
Délai de jouissance
1er jour du 1er mois
Dépositaire
SGSS
Commissaire aux comptes
Kévin Brossolette
Profil de risque et de rendement
  • 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7

La société Kyaneos AM est une Société de Gestion de Portefeuille : Implantées sur Avignon, ses équipes de professionnels gèrent une SCPI (Kyaneos Pierre) et une OPCI.

L’équipe de Kyaneos AM a la conviction qu’il est possible d’allier rendement financier‚ efficacité énergétique et respect du locataire en investissant dans l’immobilier résidentiel en contrepartie de frais. Ce triple objectif s’appuie sur des critères transparents :

  • Rendement financier : à travers le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM).
  • Efficacité énergétique : objectif lié au Diagnostic de Performance Energétique.
    Les travaux réalisés après l’acquisition des immeubles portent essentiellement sur l’isolation des combles et des murs périphériques, l’installation de pompe à chaleur, l’amélioration du système de ventilation et, lorsque nous le pouvons, l’installation de chauffe-eaux thermodynamiques. 
    En conséquence, nous avons :
    • Diminué de ~30% la consommation d’énergie
    • Diminué de ~50% les émissions de Gaz à Effet de Serre
  • Respect du locataire : chaque logement est noté à partir de critères précis portant sur le confort et les charges supportées par le locataire.
    Kyaneos AM attribu une note sur 10 à chacun de nos logements afin d’en évaluer la qualité. A ce jour la note moyenne du parc immobilier s’établi à 8,8/10 après travaux. A titre d’information, 94% de nos logements sont équipes de pompe à chaleur contre moins de 7% pour la moyenne française

Stratégie d’investissement se décompose en 4 étapes :

  • La SCPI Kyaneos Denormandie a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, essentiellement à usage d’habitation, constitué de logements qui feront l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. La SCPI Kyaneos Denormandie s’engagera, conformément au Dispositif Fiscal de :
    • Acquérir des actifs immobiliers situés dans des villes de communes éligibles au Dispositif Fiscal
    • Louer vide (i.e. non meublé) à titre de résidence principale pendant une période de 9 ans
  • Conformément aux dispositions du Dispositif Fiscal, les investissements devront respecter les niveaux d’exigence énergétique suivants :
    Bénéficier d’un label « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 » ou « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 »
    Dans le cas des logements pour lesquels ces labels ne pourraient être obtenus, le bénéfice de l’avantage fiscal est subordonné au respect d’exigences de performance énergétique globale, définies par l’arrêté du 5 mars 2012, pour au moins deux des cinq catégories suivantes :
    • isolation de la toiture
    • isolation des murs donnant sur l’extérieur
    • efficience énergétique des parois vitrées donnant sur l’extérieur
    • système de chauffage
    • système de production d’eau chaude sanitaire
  • Possibilité de s'endetter à hauteur de 40%

EXEMPLE

Monsieur DUMONT investi 10.000€ pour souscrire 10 parts de SCPI KYANEOS DENORMANDIE en date du 1er novembre 2020.
Sa réduction d’impôt sur le revenu totale sera donc égale à 18% de 10.000€, soit 1 800€ au total, sous réserve des aspectfs fiscaux. Cette réduction sera étalé sur 9 années, à raison de 200€ par an, dès l’année de sa souscription (2020).
Monsieur DUMONT percevra également, au fur et à mesure de la constitution du patrimoine de la SCPI KYANEOS DENORMANDIE, des revenus trimestriels potentiels issus de la location des appartements
Monsieur DUMONT devra conserver ses parts jusqu’à dissolution totale de la SCPI pour profiter la pleine quintescence de son investissement, et ne pas remettre en cause les avantages fiscaux perçus. Monsieur DUMONT est informé que ses parts seront bloqués pour une durée de 12 ans (soit 11 ans de durée de vie de la SCPI, auxquels il convient d’ajouter 1 an pour la dissolution), vue la liquidité très réduite.
Au fur et à mesure de la vente des appartements lors de la dissolution, Monsieur DUMONT pourrait être amené à percevoir une partie des fruits de la vente des appartements,.
Il est rappellé que les revenus potentiellement distribués par la SCPI ne sont pas garantis et que le capital investi est soumis à un risque de perte.

DUREE

  • de maintenant à fin 2021 Sélection et acquisition des immeubles, réalisation des travaux et mise en location
  • de 2022 à 2030 Location du patrimoine immobilier
  • en 2031 Mise en vente du patrimoine et dissolution de la SCPI

La SCPI Kyaneos Pierre selon AROBAS Finance :

  • Cette SCPI est une petite SCPI que nous recommandons pour profiter de biens résidentiel en province. Une équipe jeune et innovante. Des frais de Gestion faible par rapport aux autres SCPI.
  • Nous apprécions le triple objectif de cette SCPI avec l'efficience énergitique et la qualité des logements mise en avant.
  • L’équipe de Kyaneos AM a la conviction qu’en investissant dans cette classe d’actif, il est possible de distribuer un rendement financier attractif tout en participant à la transition énergétique et à l’amélioration de la qualité du logement : c’est le triple objectif de la SCPI Kyaneos Pierre.

Les SCPI sont fiscalement transparentes

Chaque associé est personnellement passible pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés, s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt.

Fiscalités des revenus

Régime du micro foncier : L'article 5 de la loi de finances pour 2004 étend le champ d'application du régime micro-foncier aux contribuables qui détiennent des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale qui donnent en location des immeubles nus si les conditions suivantes sont satisfaites :

  • les immeubles détenus par les sociétés de personnes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne bénéficient pas d'un régime particulier : Il ne peut s'agir, par exemple, de parts de SCPI Méhaignerie souscrites sur le marché primaire
  • le montant des revenus bruts fonciers perçus par le contribuable n'excède pas 15 000€ au titre de l'année d'imposition
  • le contribuable est également propriétaire d'immeubles donnés en location nue

Revenus fonciers : Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. Les revenus fonciers sont imposables après certaines déductions (travaux d'entretiens, frais réels de la gérance, intérêts d'emprunt...).

Déficit foncier : Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10 700€ par an.

Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers. Ils ne peuvent cependant pas créer de déficit sur le revenu global.

Si le montant des revenus fonciers est insuffisant pour imputer le déficit, les frais seront déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans.

Important : Pourquoi dépuis le prélèvement à la source, investir en début d'année est intéréssant ? Lire l'article...

Remarque : Le déficit foncier de source allemande est imputable sur les revenus français du contribuable. CAA Lyon, 2e ch. - formation à 3, 8 janv. 2019, n° 17LY0215

2 Exemples d'investissement dans une SCPI déficit foncier avec TMI 45%, Revenus fonciers existants de 20K€ et de 15K€, avec une quote part cible de travaux de 54%.

  Souscription SCPI SCPI DF pour 200 000€
soit à 54% de quote part cible de travaux = 108 000€
Souscription DF
pour 50K€

soit à 54% = 27K€ 
  N N+1 N+2 N+3 N+4 Total N N+1
Revenues fonciers
existants
20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 86.6 K€ 15 K€ 15 K€
Travaux déductibles
(50% en N et N+1)
-54 K€ -54 K€ 0€ 0€ 0€ 108 K€ 13.5 K€ 13.5 K€
Imputation déficit antérieur     -20 K€ -20 K€ -6.6 K€      
Déficit Foncier Total -34 K€ -34 K€         +1.5 K€ +1.5 K€
Imputable sur Revenu global -10.7 K€ -10.7 K€ 0€  0€ 13.4 K€ 21.4 K€    
Déficit foncier imputable sur
10 ans
-23.3 K€ -23.3 K€            
Déficit foncier reportable
cumulée
-23.3 K€ -46.6 K€ 26.6 K€ 6.6 K€ 0€      
                 
Economie fiscal IR
(TMI 45% sur RevF + DF)
13 815€ 13 815€ 9 K€ 9 k€ 2 970€ 48 600€ 6 075€  6 075€ 
Economie fiscal PS (15.5%)
CSG - CRDS - RSA
3 100€ 3 100€ 3 100€ 3 100€ 1 023€ 13 423€ 2 092.5€  2 092.5€ 
Economie fiscale total 12 100€ 12 100€ 12 100€ 12 100€ 3 993€ 62 023€ 8 167.5€  8 167.5€ 

Soit une économie fiscale cible totale allant jusqu'à 31% du montant de la souscription et 32.60% pour le 2ème cas

Revenus financiers : Les revenus financiers provenant de placement de trésorerie de la société de gestion sont imposés au niveau de chaque associé.

Fiscalités des plus-values et Prélèvements sociaux forfaitaires

Les droits d'enregistrement CGI article 726, sont de 5% à la charge de l'acquéreur.

Le paiement de l’impôt éventuellement dû lors de la cession d’un immeuble détenu par une SCPI est assuré dès la signature des actes, et ce pour le compte de chacun des associés soumis à l’impôt sur le revenu à proportion de son nombre de parts. Aussi, convient-il de communiquer à la société de gestion toute modification du régime fiscal auquel est assujetti le titulaire de parts (particulier résident, non résident, personne morale IS, BIC etc.) Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour les immeubles cédés par la SCPI et pour les parts cédées par les associés, les taux d’abattement sur les plus-values, ci-dessous, sont applicables depuis le 1er septembre 2013.

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value est égale à la différence entre la somme provenant du produit de la vente, et le prix d'acquisition des parts. Des abattements pour durée de détention sont à prendre en compte dans le calcul de l'impôt :

Abattement pour une détention Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans 0% 0%
de 6 à 21 ans 6% par an, soit 96% 1.65% par an soit 26.40%
la 22 ème année 4% par an, soit 4% 1.60% par an soit 1.60%
de 23 à 30 ans exonéré 9% par an soit 72%
Au delà exonéré exonéré

Par le jeu des abattements, toute plus-value sera exonérée totalement au bout de 30 ans.

SCPI et IFI 

Les SCPI et OPCI (ainsi que tous les fonds dont l'actif affecté à des biens et droits immobiliers excède 20% du portefeuille) sont incluses dans la base imposable de l'IFI, y compris quand elles sont dans un contrat d'assurance vie ou de capitalisation. Les société de gestion et Compagnies d'assurance devront informer de la composante immobilière de leurs placements.
Cas des SIIC (français) : Ces foncières cotées en bourse ne sont pas soumises à l'IFI si le contribuable ne détient pas plus de 5%.

Site de référence : http://www.impots.gouv.fr/

Arobas Finance vous accompagne dans le choix de vos SCPI et immobilier, que vous ayez déjà ce type de produit dans votre portefeuille ou non. Nous vous conseillons dans la diversification de vos investissements en fonction des produits en cours de commercialisation. De même, nous vous aidons dans le choix du type de souscription qui vous convient le mieux en fonction de vos objectifs : Acheter des SCPI et OPCI au comptant ou à crédit, au marché secondaireen démembrement ou via un En assurance vie.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Risque de perte en capital : la SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

  • Les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants.
  • Le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers étant précisés que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l’économie générale et à l’évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession de parts. Ces risques peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. Pour les SCPI investissant en Europe, le rendement pourrait être impacté  par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elles détiendront des parts et/ou l’existence ou non de conventions fiscales que la France aurait pu conclure, et par d’éventuels coûts de change en cas d’investissement hors de la zone euro.
  • Le risque lié à la liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers, et la revente des parts n’est pas garantie par la SCPI. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
  • Le risque lié au crédit : le financement bancaire souscrit par certaines SCPI s’accompagnera d’engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette exigible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. Dès lors, le montant du capital qui sera perçu lors de la cession de parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI, sera subordonné au remboursement du montant en cours ou intégral préalable de l’emprunt contracté par la SCPI.

Indicateur de risque (MiFiD 2) : de 2 à 4 sur une échelle de 7 (risque maximum)

Client Cible (MiFID2) : à minimum les clients non professionnel ayant une connaissance suffisante des marchés immobiliers et souhaitant réaliser un investissement à caractère patrimonial et perception de revenus immédiats ou à terme, dans le cadre d'une détention à long terme d'une durée minimale de 9 ans et 16 ans pour les SCPI Fiscales

Cette fiche est établie sur la base des informations fournies par nos partenaires et ne constitue en aucun cas un document contractuel. Attention : les SCPI et OPCI ne bénéficient d'aucune garantie de capital ni protection, il se peut que le capital initialement investi ne soit pas intégralement restitué.

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