Arobas Finance vous conseille d'investir dans le Fructipierre - AEW - Ciloger

Commercialisé

Fructipierre

AEW - Ciloger

Nature du produit
SCPI de rendement SCPI Diversifiée
Valeur nominale
215.00 €
Frais de gestion
9,00 %
Frais de souscription
9,03 %
Capital
Fixe
Date de création
30/03/1987
Limite souscription
31/12/2021
Capitalisation
766003215.36 €
Versement
trimestriel
Versements programmés
Non
Montant minimal
3 225 €
Délai de jouissance
1er jour du 3ème mois
Profil de risque et de rendement
  • 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7

Pour souscrire ce produit Fructipierre , sans effet de levier, et avec des besoins spécifiques comme avantage fiscal par exemple, avec comme horizon à long terme , vous devez être au minimum un client particulier et être expérimenté en produits financiers spécialisés et acceptez des pertes en capital .

Vos objectifs et besoins doivent être :

  • Capital et plus value
  • Capital et complément de revenus

FRUCTIPIERRE investit, de manière directe ou indirecte, majoritairement dans des locaux à usage de bureaux avec une diversification en locaux commerciaux ou d’activités et, à titre accessoire, dans des locaux d’habitation.

Le patrimoine immobilier de FRUCTIPIERRE est principalement situé à Paris et en Île-de-France et à titre de diversification, dans les principales métropoles régionales.

26ème augmentation de capital de la scpi FRUCTIPIERRE

Cette augmentation de capital permettra de répondre aux souhaits des investisseurs à la recherche d’une stratégie core de long terme, via un véhicule reconnu pour sa gestion « prévoyante »  via des réserves significatives.

Les chiffres clés de l’augmentation de capital :

  • Objectif de collecte : 79 999 878 €, majorable de 30% en cas d'atteinte avant le 31 décembre 2021 ;
  • Date de clôture des souscriptions : 31 décembre 2021 sauf clôture anticipée et sans préavis en cas de souscription intégrale avant cette date ;
  • Prix de souscription : 606 € par part net de tous frais ;
  • Minimum de souscription : 15 parts soit 9 090 € ;
  • Commission de souscription : 9,03% TTC soit 54,72 € par part (inclus dans le prix de souscription) ;
  • Commission de gestion : 10,80% TTC du montant des produits locatifs HT encaissés ;
  • Jouissance des parts : le premier jour du troisième mois à compter de la fin du mois au cours duquel la souscription est réalisée.

POLITIQUE D'INVESTISSEMENT

Fructipierre est l’une des plus importante SCPI en terme de capitalisation. une SCPI détenant des actifs d'immobiliers d'entreprise. Son patrimoine est principalement constitué de bureaux, locaux commerciaux, à Paris en Ile-de-France et minoritairement sur les principales métropoles régionales (Lille, Lyon)
Son patrimoine, dont les premiers immeubles ont été acquis dès 1975, est situé, pour l’essentiel, à Paris et en proche périphérie. Elles permet à des particuliers voire à des institutionnels d’accéder au marché de l’immobilier d’entreprise en Ile de France et à ses perspectives de plus-values à long terme. La taille et le diversification de son patrimoine autorisent le versement régulier d’un revenu.

La stratégie d’investissement de FRUCTIPIERRE vise à constituer un patrimoine immobilier d’entreprise. Elle investit, de manière directe ou indirecte, majoritairement dans des locaux à usage de bureaux avec une diversification en locaux commerciaux ou d’activités et, à titre accessoire, dans des locaux d’habitation.
Ce patrimoine immobilier est constitué :

  • à titre principal : des immeubles construits ou acquis, en vue de la location et des droits réels portant sur de tels biens;
  • à titre accessoire :
    • des parts de sociétés civiles immobilières contrôlées par la Société dans la limite de 17% de la valeur vénale du patrimoine immobilier;
    • des parts de sociétés civiles immobilières non contrôlées dans la limite de 3% de la valeur vénale du patrimoine immobilier.

Pour financer des investissements immobiliers, FRUCTIPIERRE peut avoir recours à l’endettement dans la limite d’un montant maximum de 25% du capital social de la SCPI.

COMMENTAIRE

L’INTÉRÊT DE LA DIVERSIFICATION L’immobilier d’entreprise peut trouver toute sa place dans votre patrimoine, comme produit de diversification, même si comme les autres classes d’actifs, il peut connaître des évolutions haussières comme baissières.

LE PLACEMENT INDIRECT EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE, UNE ALTERNATIVE À L’HABITATION Si le secteur de l’habitation demeure, à juste titre, incontournable, l’immobilier d’entreprise (bureaux, murs de commerces, locaux d’activité, hôtels) constitue son complément naturel : •un placement qui offre un revenu potentiel (non garanti), •un placement qui doit s’envisager sur le long terme (dix ans au minimum) pour bénéficier de ses atouts ;

L’INVESTISSEMENT EN PARTS DE LA SCPI FRUCTIPIERRE, TROIS ATOUTS MAJEURS

SCPI Fructipierre sélectionne et acquiert des immeubles avec les capitaux collectés et les gère.
1 - Fructipierre, un placement offrant des revenus potentiels complémentaires (non garantis) en vue notamment de la retraite

  • Accès au marché de l'immobilier d'entreprise
  • Revenus potentiels trimestriels
  • Investissement simple

2 - Une cession organisée des parts qui ne constitue pas toutefois une garantie de rachat 

3 - Fructipierre, le cadre juridique organisé de la SCPI 

  • Actifs immobiliers expertisés
  • Conseil de Surveillance
  • Dépositaire qui complète le dispositif de contrôle de la gestion de la SCPI
  • Information régulière et de qualité

ACQUISITIONS :

Le 29 mai 2020, FRUCTIPIERRE a procédé à l’acquisition d’un local commercial de 2 778 m² au 43 avenue de Clichy dans le 17ème arrondissement parisien, artère bénéficiant de la présence de nombreux lieux de vie. Loué à l’enseigne Monoprix, l’actif est situé dans un secteur résidentiel et commerçant à fort pouvoir d’achat. Cet investissement offre un flux sécurisé à long terme (bail de 12 ans dont 9 ans fermes), avec un locataire qui a fait preuve de performances résilientes dans les lieux sur plusieurs années. Il a été négocié pour un prix acte en mains de 19,2 M€.

Catégorie agrégée de frais Taux maximaux de frais annuels moyens
(TFAM maximaux)
TFAM gestionnaire et distributeur maximal dont TFAM distributeur maximal
Droits d'entrée/sortie 0,00 % / 0.00 % 0,00 % / 0.00 %
Frais récurrents de gestion et de fonctionnement 0,00 % -
Dont commission de gestion 0,00 %
Dont frais de distribution - NA
Dont frais de fonctionnement non récurrents 0,00 %
Dont commission de surperformance et Carried Interest 0,00 %
Total (hors droits d'entrée et de sortie) 0,00 % 0,00 %

Les SCPI sont fiscalement transparentes

Chaque associé est personnellement passible pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés, s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt.

Fiscalités des revenus

Régime du micro foncier : L'article 5 de la loi de finances pour 2004 étend le champ d'application du régime micro-foncier aux contribuables qui détiennent des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale qui donnent en location des immeubles nus si les conditions suivantes sont satisfaites :

  • les immeubles détenus par les sociétés de personnes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne bénéficient pas d'un régime particulier : Il ne peut s'agir, par exemple, de parts de SCPI Méhaignerie souscrites sur le marché primaire
  • le montant des revenus bruts fonciers perçus par le contribuable n'excède pas 15 000€ au titre de l'année d'imposition
  • le contribuable est également propriétaire d'immeubles donnés en location nue

Revenus fonciers : Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. Les revenus fonciers sont imposables après certaines déductions (travaux d'entretiens, frais réels de la gérance, intérêts d'emprunt...).

Déficit foncier : Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10 700€ par an.

Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers. Ils ne peuvent cependant pas créer de déficit sur le revenu global.

Si le montant des revenus fonciers est insuffisant pour imputer le déficit, les frais seront déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans.

Important : Pourquoi dépuis le prélèvement à la source, investir en début d'année est intéréssant ? Lire l'article...

Remarque : Le déficit foncier de source allemande est imputable sur les revenus français du contribuable. CAA Lyon, 2e ch. - formation à 3, 8 janv. 2019, n° 17LY0215

2 Exemples d'investissement dans une SCPI déficit foncier avec TMI 45%, Revenus fonciers existants de 20K€ et de 15K€, avec une quote part cible de travaux de 54%.

  Souscription SCPI SCPI DF pour 200 000€
soit à 54% de quote part cible de travaux = 108 000€
Souscription DF
pour 50K€

soit à 54% = 27K€ 
  N N+1 N+2 N+3 N+4 Total N N+1
Revenues fonciers
existants
20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 86.6 K€ 15 K€ 15 K€
Travaux déductibles
(50% en N et N+1)
-54 K€ -54 K€ 0€ 0€ 0€ 108 K€ 13.5 K€ 13.5 K€
Imputation déficit antérieur     -20 K€ -20 K€ -6.6 K€      
Déficit Foncier Total -34 K€ -34 K€         +1.5 K€ +1.5 K€
Imputable sur Revenu global -10.7 K€ -10.7 K€ 0€  0€ 13.4 K€ 21.4 K€    
Déficit foncier imputable sur
10 ans
-23.3 K€ -23.3 K€            
Déficit foncier reportable
cumulée
-23.3 K€ -46.6 K€ 26.6 K€ 6.6 K€ 0€      
                 
Economie fiscal IR
(TMI 45% sur RevF + DF)
13 815€ 13 815€ 9 K€ 9 k€ 2 970€ 48 600€ 6 075€  6 075€ 
Economie fiscal PS (15.5%)
CSG - CRDS - RSA
3 100€ 3 100€ 3 100€ 3 100€ 1 023€ 13 423€ 2 092.5€  2 092.5€ 
Economie fiscale total 12 100€ 12 100€ 12 100€ 12 100€ 3 993€ 62 023€ 8 167.5€  8 167.5€ 

Soit une économie fiscale cible totale allant jusqu'à 31% du montant de la souscription et 32.60% pour le 2ème cas

Revenus financiers : Les revenus financiers provenant de placement de trésorerie de la société de gestion sont imposés au niveau de chaque associé.

Fiscalités des plus-values et Prélèvements sociaux forfaitaires

Les droits d'enregistrement CGI article 726, sont de 5% à la charge de l'acquéreur.

Le paiement de l’impôt éventuellement dû lors de la cession d’un immeuble détenu par une SCPI est assuré dès la signature des actes, et ce pour le compte de chacun des associés soumis à l’impôt sur le revenu à proportion de son nombre de parts. Aussi, convient-il de communiquer à la société de gestion toute modification du régime fiscal auquel est assujetti le titulaire de parts (particulier résident, non résident, personne morale IS, BIC etc.) Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour les immeubles cédés par la SCPI et pour les parts cédées par les associés, les taux d’abattement sur les plus-values, ci-dessous, sont applicables depuis le 1er septembre 2013.

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value est égale à la différence entre la somme provenant du produit de la vente, et le prix d'acquisition des parts. Des abattements pour durée de détention sont à prendre en compte dans le calcul de l'impôt :

Abattement pour une détention Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans 0% 0%
de 6 à 21 ans 6% par an, soit 96% 1.65% par an soit 26.40%
la 22 ème année 4% par an, soit 4% 1.60% par an soit 1.60%
de 23 à 30 ans exonéré 9% par an soit 72%
Au delà exonéré exonéré

Par le jeu des abattements, toute plus-value sera exonérée totalement au bout de 30 ans.

SCPI et IFI 

Les SCPI et OPCI (ainsi que tous les fonds dont l'actif affecté à des biens et droits immobiliers excède 20% du portefeuille) sont incluses dans la base imposable de l'IFI, y compris quand elles sont dans un contrat d'assurance vie ou de capitalisation. Les société de gestion et Compagnies d'assurance devront informer de la composante immobilière de leurs placements.
Cas des SIIC (français) : Ces foncières cotées en bourse ne sont pas soumises à l'IFI si le contribuable ne détient pas plus de 5%.

Site de référence : http://www.impots.gouv.fr/

Arobas Finance vous accompagne dans le choix de vos SCPI et immobilier, que vous ayez déjà ce type de produit dans votre portefeuille ou non. Nous vous conseillons dans la diversification de vos investissements en fonction des produits en cours de commercialisation. De même, nous vous aidons dans le choix du type de souscription qui vous convient le mieux en fonction de vos objectifs : Acheter des SCPI et OPCI au comptant ou à crédit, au marché secondaireen démembrement ou via un En assurance vie.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Risque de perte en capital : la SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

  • Les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants.
  • Le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers étant précisés que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l’économie générale et à l’évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession de parts. Ces risques peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. Pour les SCPI investissant en Europe, le rendement pourrait être impacté  par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elles détiendront des parts et/ou l’existence ou non de conventions fiscales que la France aurait pu conclure, et par d’éventuels coûts de change en cas d’investissement hors de la zone euro.
  • Le risque lié à la liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers, et la revente des parts n’est pas garantie par la SCPI. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
  • Le risque lié au crédit : le financement bancaire souscrit par certaines SCPI s’accompagnera d’engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette exigible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. Dès lors, le montant du capital qui sera perçu lors de la cession de parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI, sera subordonné au remboursement du montant en cours ou intégral préalable de l’emprunt contracté par la SCPI.

Indicateur de risque (MiFiD 2) : de 2 à 4 sur une échelle de 7 (risque maximum)

Client Cible (MiFID2) : à minimum les clients non professionnel ayant une connaissance suffisante des marchés immobiliers et souhaitant réaliser un investissement à caractère patrimonial et perception de revenus immédiats ou à terme, dans le cadre d'une détention à long terme d'une durée minimale de 9 ans et 16 ans pour les SCPI Fiscales

Cette fiche est établie sur la base des informations fournies par nos partenaires et ne constitue en aucun cas un document contractuel. Attention : les SCPI et OPCI ne bénéficient d'aucune garantie de capital ni protection, il se peut que le capital initialement investi ne soit pas intégralement restitué.

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