Fructirégions Europe (SCPI0054)

Arobas Finance vous conseille d'investir dans le Fructirégions Europe - AEW - Ciloger

Commercialisé

Fructirégions Europe

AEW - Ciloger

Nature du produit
SCPI de rendement SCPI de Bureaux sur l'Europe
Visa Amf
20-07 du 27/03/2020
Valeur nominale
153.00 €
Frais de gestion
8,70 %
Frais de souscription
9,03 %
Capital
Variable
Date de création
24/10/1994
Capitalisation
185443100.73 €
Versement
trimestriel
Versements programmés
Non
Montant minimal
3 825 €
Délai de jouissance
1er jour du 5ème mois
Profil de risque et de rendement
  • 0
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
  • 6
  • 7

Pour souscrire ce produit Fructirégions Europe , sans effet de levier, et avec des besoins spécifiques comme avantage fiscal par exemple, avec comme horizon à long terme , vous devez être au minimum un client particulier et être expérimenté en produits financiers spécialisés et acceptez des pertes en capital .

Vos objectifs et besoins doivent être :

  • Capital et plus value
  • Capital et complément de revenus

FRUCTIREGIONS EUROPE permet à ses associés d’avoir accès à l’investissement dans l’immobilier d’entreprise à dominante bureaux situé principalement dans les principales métropoles régionales françaises (y compris l’Ile-de-France), et dans la limite de 30% de la valeur des actifs immobiliers dans les principales métropoles de la zone Euro sans risque de change, pour un montant inférieur à un investissement en direct. Tout en bénéficiant des atouts propres à la SCPI : notamment la mutualisation du risque locatif et patrimonial, et l’absence de préoccupations de gestion en contrepartie d’une commission.

Créée en 1995, FRUCTIREGIONS EUROPE investit ses capitaux, de manière directe ou indirecte, majoritairement dans des bureaux, ainsi, qu’à titre complémentaire, dans des locaux commerciaux, des actifs hôteliers ou des résidences gérées,  des locaux d’activité ou de logistique, et à titre accessoire dans des locaux d’habitation.
Les investissements sont situés dans les principales métropoles régionales, en France et en zone Euro (dans la limite de 30%).

COMMENTAIRES :

Fructirégions est l’une des plus importantes SCPI « régionales ». Elle est issue de la fusion en 1996 de quatre SCPI créées par des banques du Groupe Banque Populaire. La diversification de son patrimoine, ainsi que sa situation géographique, à savoir dans les principales métropoles régionales, en fait un produit de rendement.

  1. Le placement immobilier doit s’envisager sur le long terme. Aussi, au-delà de ses performances immédiates, Fructirégions détient des atouts pour assurer la pérennité de la distribution et la protection des épargnants.
  2. Le choix d’actifs de qualité et une politique de modernisation du patrimoine ; l’allocation d’actifs retenue vise à retenir des immeubles situés dans les centres d’affaires et présentant une offre technique haut de gramme. La modernisation permanente du patrimoine, orientation retenue dès la création de nos SCPI, passe par un effort soutenu de travaux pour maintenir les locaux à l’optimum technique et par des arbitrages pour céder les immeubles les moins performants ou de trop petite taille et saisir les opportunités du marché immobilier. Cette stratégie pèse sur la capacité de distribution de la SCPI, car le rendement immédiat des actifs acquis est inférieur à celui de la moyenne du patrimoine. En revanche, cette orientation devrait porter ses fruits à moyen et long terme.
  3. La taille importante et la diversification du risque locatif et patrimonial ; Fructirégions est l’une des plus importantes SCPI régionales. Votre investissement ne repose pas sur un seul bien mais sur 74 immeubles ou parties d’immeubles sur ; Fructirégions aux caractéristiques géographiques et techniques diversifiées. Cette taille permet également de se recentrer sur des immeubles plus importants et ainsi de s’adresser à une catégorie de locataires plus solides en cas de conjoncture moins favorable sans sacrifier l’impératif de diversification.

Un marché des parts organisées et adossé à un grand groupe bancaire ; l’adossement à un réseau de collecte important devient déterminant dans l’animation du marché des parts organisées. Il constitue donc une garantie supplémentaire pour les associés de Fructirégions.

PATRIMOINE IMMOBILIER

Le patrimoine de FRUCTIREGIONS EUROPE se compose de 60 immeubles pour une superficie de 113 264 m², localisés en valeur vénale à 32% en région parisienne, 63% en province et 5% en zone euro (Espagne) .

Le patrimoine est composé à hauteur de 86% de bureaux, de 11% de murs de commerces, de 2% de locaux d’activités et de 1% d’entrepôts logistiques/parkings.

FRUCTIREGIONS EUROPE détient des immeubles en direct à hauteur de 93% de la valeur de son patrimoine, et des immeubles par l’intermédiaire de parts de Sociétés Civiles Immobilières (détentions indirectes contrôlées) à hauteur de 7%.

HISTORIQUE

Les SCPI absorbées au terme de l’opération de fusion achevée le 7 novembre 1996 étaient les sociétés ALSACE PIERRE INVESTISSEMENT, SEPTENTRION PIERRE INVESTISSEMENT, MIDI PIERRE et OUEST IMMOBILIER et chagement de nom pour FructiRégions Europe (anciennement dénommée FructiRéfions)

Catégorie agrégée de frais Taux maximaux de frais annuels moyens
(TFAM maximaux)
TFAM gestionnaire et distributeur maximal dont TFAM distributeur maximal
Droits d'entrée/sortie 0,00 % / 0.00 % 0,00 % / 0.00 %
Frais récurrents de gestion et de fonctionnement 0,00 % -
Dont commission de gestion 0,00 %
Dont frais de distribution - NA
Dont frais de fonctionnement non récurrents 0,00 %
Dont commission de surperformance et Carried Interest 0,00 %
Total (hors droits d'entrée et de sortie) 0,00 % 0,00 %
Catégorie agrégée de frais Frais réels annuels (constatés du 27/09/2021 au 27/09/2021)
Frais réels gestionnaire et distributeur dont frais réels distributeur
Droits d'entrée/sortie 0.00 % / 0.00 % / 0.00 %
Frais récurrents de gestion et de fonctionnement 0,00 % 4,50 %
dont commission de gestion 0,00 %
dont frais de distribution NA
dont frais de fonctionnement non récurrents 0,00 %
dont commission de surperformance et Carried Interest 0,00 %
Total 0,00 %

Les SCPI sont fiscalement transparentes

Chaque associé est personnellement passible pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société, soit de l'impôt sur le revenu, soit de l'impôt sur les sociétés, s'il s'agit de personnes morales relevant de cet impôt.

Fiscalités des revenus

Régime du micro foncier : L'article 5 de la loi de finances pour 2004 étend le champ d'application du régime micro-foncier aux contribuables qui détiennent des parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale qui donnent en location des immeubles nus si les conditions suivantes sont satisfaites :

  • les immeubles détenus par les sociétés de personnes et ceux dont le contribuable est propriétaire ne bénéficient pas d'un régime particulier : Il ne peut s'agir, par exemple, de parts de SCPI Méhaignerie souscrites sur le marché primaire
  • le montant des revenus bruts fonciers perçus par le contribuable n'excède pas 15 000€ au titre de l'année d'imposition
  • le contribuable est également propriétaire d'immeubles donnés en location nue

Revenus fonciers : Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. Les revenus fonciers sont imposables après certaines déductions (travaux d'entretiens, frais réels de la gérance, intérêts d'emprunt...).

Déficit foncier : Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10 700€ par an.

Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers. Ils ne peuvent cependant pas créer de déficit sur le revenu global.

Si le montant des revenus fonciers est insuffisant pour imputer le déficit, les frais seront déductibles des revenus fonciers pendant 10 ans.

Important : Pourquoi dépuis le prélèvement à la source, investir en début d'année est intéréssant ? Lire l'article...

Remarque : Le déficit foncier de source allemande est imputable sur les revenus français du contribuable. CAA Lyon, 2e ch. - formation à 3, 8 janv. 2019, n° 17LY0215

2 Exemples d'investissement dans une SCPI déficit foncier avec TMI 45%, Revenus fonciers existants de 20K€ et de 15K€, avec une quote part cible de travaux de 54%.

  Souscription SCPI SCPI DF pour 200 000€
soit à 54% de quote part cible de travaux = 108 000€
Souscription DF
pour 50K€

soit à 54% = 27K€ 
  N N+1 N+2 N+3 N+4 Total N N+1
Revenues fonciers
existants
20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 20 K€ 86.6 K€ 15 K€ 15 K€
Travaux déductibles
(50% en N et N+1)
-54 K€ -54 K€ 0€ 0€ 0€ 108 K€ 13.5 K€ 13.5 K€
Imputation déficit antérieur     -20 K€ -20 K€ -6.6 K€      
Déficit Foncier Total -34 K€ -34 K€         +1.5 K€ +1.5 K€
Imputable sur Revenu global -10.7 K€ -10.7 K€ 0€  0€ 13.4 K€ 21.4 K€    
Déficit foncier imputable sur
10 ans
-23.3 K€ -23.3 K€            
Déficit foncier reportable
cumulée
-23.3 K€ -46.6 K€ 26.6 K€ 6.6 K€ 0€      
                 
Economie fiscal IR
(TMI 45% sur RevF + DF)
13 815€ 13 815€ 9 K€ 9 k€ 2 970€ 48 600€ 6 075€  6 075€ 
Economie fiscal PS (15.5%)
CSG - CRDS - RSA
3 100€ 3 100€ 3 100€ 3 100€ 1 023€ 13 423€ 2 092.5€  2 092.5€ 
Economie fiscale total 12 100€ 12 100€ 12 100€ 12 100€ 3 993€ 62 023€ 8 167.5€  8 167.5€ 

Soit une économie fiscale cible totale allant jusqu'à 31% du montant de la souscription et 32.60% pour le 2ème cas

Revenus financiers : Les revenus financiers provenant de placement de trésorerie de la société de gestion sont imposés au niveau de chaque associé.

Fiscalités des plus-values et Prélèvements sociaux forfaitaires

Les droits d'enregistrement CGI article 726, sont de 5% à la charge de l'acquéreur.

Le paiement de l’impôt éventuellement dû lors de la cession d’un immeuble détenu par une SCPI est assuré dès la signature des actes, et ce pour le compte de chacun des associés soumis à l’impôt sur le revenu à proportion de son nombre de parts. Aussi, convient-il de communiquer à la société de gestion toute modification du régime fiscal auquel est assujetti le titulaire de parts (particulier résident, non résident, personne morale IS, BIC etc.) Les plus-values réalisées sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Pour les immeubles cédés par la SCPI et pour les parts cédées par les associés, les taux d’abattement sur les plus-values, ci-dessous, sont applicables depuis le 1er septembre 2013.

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value est égale à la différence entre la somme provenant du produit de la vente, et le prix d'acquisition des parts. Des abattements pour durée de détention sont à prendre en compte dans le calcul de l'impôt :

Abattement pour une détention Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans 0% 0%
de 6 à 21 ans 6% par an, soit 96% 1.65% par an soit 26.40%
la 22 ème année 4% par an, soit 4% 1.60% par an soit 1.60%
de 23 à 30 ans exonéré 9% par an soit 72%
Au delà exonéré exonéré

Par le jeu des abattements, toute plus-value sera exonérée totalement au bout de 30 ans.

SCPI et IFI 

Les SCPI et OPCI (ainsi que tous les fonds dont l'actif affecté à des biens et droits immobiliers excède 20% du portefeuille) sont incluses dans la base imposable de l'IFI, y compris quand elles sont dans un contrat d'assurance vie ou de capitalisation. Les société de gestion et Compagnies d'assurance devront informer de la composante immobilière de leurs placements.
Cas des SIIC (français) : Ces foncières cotées en bourse ne sont pas soumises à l'IFI si le contribuable ne détient pas plus de 5%.

Site de référence : http://www.impots.gouv.fr/

Arobas Finance vous accompagne dans le choix de vos SCPI et immobilier, que vous ayez déjà ce type de produit dans votre portefeuille ou non. Nous vous conseillons dans la diversification de vos investissements en fonction des produits en cours de commercialisation. De même, nous vous aidons dans le choix du type de souscription qui vous convient le mieux en fonction de vos objectifs : Acheter des SCPI et OPCI au comptant ou à crédit, au marché secondaireen démembrement ou via un En assurance vie.

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Risque de perte en capital : la SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

  • Les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants.
  • Le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers étant précisés que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l’économie générale et à l’évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. Votre investissement est donc exposé à un risque de perte en capital, notamment en cas de cession de parts. Ces risques peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. Pour les SCPI investissant en Europe, le rendement pourrait être impacté  par la fiscalité appliquée dans les pays dans lesquels elles détiendront des parts et/ou l’existence ou non de conventions fiscales que la France aurait pu conclure, et par d’éventuels coûts de change en cas d’investissement hors de la zone euro.
  • Le risque lié à la liquidité : la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers, et la revente des parts n’est pas garantie par la SCPI. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
  • Le risque lié au crédit : le financement bancaire souscrit par certaines SCPI s’accompagnera d’engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette exigible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. Dès lors, le montant du capital qui sera perçu lors de la cession de parts ou, le cas échéant, lors de la liquidation de la SCPI, sera subordonné au remboursement du montant en cours ou intégral préalable de l’emprunt contracté par la SCPI.

Indicateur de risque (MiFiD 2) : de 2 à 4 sur une échelle de 7 (risque maximum)

Client Cible (MiFID2) : à minimum les clients non professionnel ayant une connaissance suffisante des marchés immobiliers et souhaitant réaliser un investissement à caractère patrimonial et perception de revenus immédiats ou à terme, dans le cadre d'une détention à long terme d'une durée minimale de 9 ans et 16 ans pour les SCPI Fiscales

Cette fiche est établie sur la base des informations fournies par nos partenaires et ne constitue en aucun cas un document contractuel. Attention : les SCPI et OPCI ne bénéficient d'aucune garantie de capital ni protection, il se peut que le capital initialement investi ne soit pas intégralement restitué.

Produits similaires

NEO
NEO
SCPI Diversifiée
SCPI de rendement

Novaxia Asset Management | 2019

Pourquoi investir dans Novaxia Neo ? Avec 0 % de commission de souscription, mais des frais de gestion plus élevés.  Placer...

En savoir +
Urban Cœur Commerce
Urban Cœur Commerce
SCPI de Commerces Régionale
SCPI de rendement

Urban Premium | 2019

Le centre ville l'expériene d'URAN Premium : La société de gestion URBAN PREMIUM a fait le choix de concentrer...

En savoir +
ACTIVIMMO
ACTIVIMMO
SCPI de Commerces Régionale
SCPI de rendement

Alderan | 2019

La SCPI ACTIVIMMO vous permet, en contrepartie d’un risque de perte en capital et de liquidité, d’accéder aux...

En savoir +