Lexique

P

PERCO

Plan d’épargne retraite collectif. Il est à mettre en place en entreprise, à la suite d'une négociation avec les représentants qualifiés du personnel. Le salarié épargne et l'entreprise abonde, c'est-à-dire qu'elle complète, avec des sommes qu'elle peut passer en charges jusqu'à un certain plafond. Le jour de son départ à la retraite, selon l'accord d'entreprise, le salarié aura le choix entre récupérer ses capitaux en bloc ou se faire verser une rente à vie, l'un et l'autre étant nets d'impôt sur le revenu, mais non de prélèvements sociaux. Le PERCO est donc plus souple que le PERP (voir plus bas).


PERP

Plan d’épargne retraite populaire. Ce placement instauré par la loi Fillon en 2004 accueille votre épargne pendant votre vie active et s’engage à vous la resservir sous forme de revenu régulier une fois en retraite, et cela, jusqu’à votre mort. Le PERP bénéficie d’un avantage fiscal : les cotisations versées sont déductibles de votre revenu.


Plafond de la sécurité sociale

Niveau réglementaire qui sert de base au calcul des cotisations sociales. Il est actualisé tous les 1er janvier en fonction de l'évolution du salaire moyen.


Porteur de part

voir associé


Prefon

Les fonctionnaires ont la possibilité d'adhérer à un régime complémentaire, facultatif, géré en capitalisation. Le principal est Préfon, créé en 1967, sous forme d’association, par quatre fédérations syndicales de la fonction publique.


Programme d'activités immobilières

En vue d'obtenir l'agrément de l'AMF, les sociétés de gestion doivent présenter un dossier d'agrément, décrivant notamment la politique d'investissement qu'entend mener l'OPCI.


R

Rachat

Faculté offerte à l’adhérent d’obtenir le remboursement de tout ou partie de l’épargne disponible au titre de son adhésion avant le terme prévu.


Règles de fonctionnement allégées (RFA)

Des OPCI à règles de fonctionnement allégé pourront être créés.

La souscription et l'acquisition de parts ou d'actions d'un OPCI " RFA " sont réservées aux investisseurs institutionnels de droit français et à leurs homologues de droit étranger, ainsi qu'à certains investisseurs dont la définition relèvera du Règlement général de l'AMF.


Rendement

Le calcul est le suivant:
Rendement = Montant annuel distribué par part/prix d'acquisition de la part.


Revenus et plus-values

En tant que véhicule d'épargne immobilière offrant tous les avantages de la " pierre papier ", l'OPCI assure aux porteurs de parts ou d'actions la distribution de revenus réguliers. Il leur assure également le versement de plus-values, éventuellement constatées lors de la cession d'actifs.

Les FPI seront tenus de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, qui seront imposés comme des revenus fonciers, auxquels s'ajouteront, le cas échéant, 85 % des plus-values, imposées selon le régime des plus-values immobilières.

Les SPPICV seront, quant à elles, tenues de distribuer au minimum 85 % du revenu distribuable, imposé selon la fiscalité des valeurs mobilières, auxquels s'ajouteront, le cas échéant, 50 % des plus-values nettes réalisées au cours d'un exercice, imposées selon le régime des plus-values mobilières.


Réversion

En cas de décès, la pension acquise par un salarié est reversée pour partie à son conjoint. Dans le régime général, le conjoint, ou ex-conjoint divorcé et non-remarié, peut toucher cette pension (54% du montant au maximum) à partir de 55 ans et sous conditions de ressources. Dans les régimes complémentaires, la pension de réversion (60% du montant) est attribuée à 55 ans à l'ARRCO, à partir de 55 ans sous conditions, sinon à 60 ans, à l'AGIRC. Dans la fonction publique, il n'y a pas d'âge minimum pour les femmes, mais il est de 60 ans pour les hommes.


S

Société civile

Régie par un ensemble de règles fondamentales communes à toutes ces sociétés depuis la réforme opérée par la loi du 4 janvier 1978, une société (ensemble d'associés passant un contrat entre eux dans la poursuite d'un objectif) est civile quand elle n'a pas un caractère commercial en raison de sa forme ou de son objet (Code civil, article 1845, alinéa 2). On en dénombre six catégories dans les domaines de l'agriculture, de l'extraction, des activités intellectuelles, des professions libérales, des coopératives et, ce qui nous intéresse ici, de l'immobilier.


Société de gestion

La société de gestion gère et administre des SCPI. Elle doit au préalable obtenir l'agrément de la COB pour exercer son activité.

Société d'investissement immobilier cotée (SIIC)

Le régime des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) a été créé par la loi de finances n°2002-1575 du 30 décembre 2002.

Les SIIC ont pour activité la détention à long terme, le développement et l'arbitrage d'actifs destinés à la location.

Ce sont des sociétés cotées en bourse. Elles diffèrent donc sur ce point essentiel de l'OPCI. La création juridique de l'OPCI correspond à la troisième phase (après " SIIC I et II ") de la réforme de la pierre papier engagée en France.


Société de gestion de portefeuille

La gestion des OPCI est assurée par une société de gestion de portefeuille. 
La soci été de gestion de portefeuille est une entreprise d'investissement qui gère des portefeuilles individuels ou collectifs d'instruments financiers pour le compte de clients.
Pour exercer son activité, elle doit au préalable adhérer à une association de Place telle que l'ASPIM et obtenir l'agrément de l'AMF. (Voir Agrément)

Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV)

L'une des formes juridiques d'OPCI, créée par l'ordonnance du 13 octobre 2005.

Au plan fiscal, la SPPICV se différencie de l'autre forme juridique d'OPCI, le FPI.
La SPPICV sera tenue de distribuer au minimum 85 % du résultat et 50 % des plus-values, qui seront imposés selon la fiscalité des valeurs mobilières.

En revanche, la SPPICV sera, comme le FPI, un fonds à dominante immobilière.
Dans les SPPICV, la part de l'immobilier non coté (direct ou indirect) pourra être complétée, à concurrence de 9 % de l'actif total, par des parts de sociétés foncières cotées, l'ensemble des actifs immobiliers devant représentant au minimum 60 % de l'actif de la SPPICV.

En matière de gouvernance, les SPPICV pourraient être régies par le droit commun des sociétés anonymes : Conseil d'administration et Assemblée générale.


Souscription / Rachat

En tant que fonds ouvert et liquide, l'OPCI autorise souscriptions et rachats en permanence.

Souscription : l'OPCI est en état d'émission permanente de parts (FPI) ou d'actions (SPPICV).

Rachat : le sortant bénéficie, si nécessaire, de la poche de liquidités représentant au moins 10% des actifs de l'OPCI.

Souscriptions et rachats s'effectuent sur la base de la valeur liquidative.

Supports d’investissement en unités de compte

Valeurs mobilières ou actifs sur lesquels les unités de compte de l’adhésion sont adossées.


T

Taux d’occupation SCPI :

Taux de remplissage de la SCPI, calculé en fonction des loyers ou en fonction des surfaces.

- En fonction des loyers : il s’agit du taux d’occupation financier (TOF), l’expression de la performance locative de la SCPI.

Il se détermine par la division :

  • du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers ;
  • par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.

En fonction des surfaces : il s’agit du taux d’occupation physique (TOP).

Il se détermine par la division :

  • de la surface cumulée des locaux occupés ;
  • par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI.

Taux de distribution sur valeur de marché (DVM) SCPI :

dividende annuel brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées), rapporté au prix de part acquéreur moyen de l’année n pour les SCPI d’entreprises.

Le Pour les SCPI d’habitation le prix de part correspond au prix acquéreur en vigueur au moment de la souscription.


TOF : Taux d’Occupation Financier

Le TOF, le Taux d’Occupation Financier, donne une indication de la performance locative financière.
TOF = Loyers réellement facturés / Loyers qui seraient facturés si la totalité du patrimoine de la SCPI était loué.


TOP : le Taux d’Occupation Physique

Le TOP, le Taux d’Occupation Physique, indique la proportion de la surface louée sur la totalité du patrimoine de la SCPI.
TOP = Surfaces louées / Surface totale du patrimoine


Translucidité fiscale

Etant réputée ne pas avoir de personnalité distincte de celle de ses membres, la SCPI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. A charge pour ses associés de s'acquitter de l'impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c'est le principe de la translucidité fiscale.


Travaux

Sous certaines conditions fixées à l'article 1er du décret n°71-524 du 1er juillet 1971, les sociétés de gestion sont autorisées à procéder à des travaux d'amélioration et, à titre accessoire, d'agrandissement et de reconstruction. Par cette action, la société de gestion procède à un arbitrage entre les coûts à court terme générés par ces travaux et l'amélioration quantitative du patrimoine qui en découle.