Lexique

Cession d'actifs

Il s'agit de la vente, à l'initiative de la société de gestion, d'un élément du patrimoine immobilier de la SCPI. On parle aussi d'arbitrage, car la société de gestion opère alors un choix s'agissant de l'immeuble cédé et de celui qu'elle va acquérir grâce au produit de cette cession. Les limites à cette faculté de cession sont posées à l'article 1er du décret modifié du 1er juillet 1971 (la SCPI doit être propriétaire de l'immeuble cédé depuis au moins six ans et les travaux éventuellement réalisés achevés depuis au moins six ans ; la cession ne doit pas porter chaque année sur plus de 5% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI).

Collecte brute

La collecte brute est le montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés par la société de gestion, soit pour procéder à l'augmentation du capital, soit pour assurer la contrepartie des ventes et retraits sur le marché des parts.

Collecte nette

La collecte nette est la collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisées sur le marché des parts. Elle correspond donc au total des augmentations de capital réalisées.

Commissaire aux comptes

Nommés par l'assemblée générale pour une durée de six ans, dans des conditions fixées par le Code de commerce, les commissaires aux comptes ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI, ainsi que des conventions conclues entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.

Commission des opérations de bourse (COB)

La COB est une autorité administrative indépendante désignée par la loi pour être l'organisme de tutelle des SCPI. Elle a pour mission de contrôler l'activité de chacune d'entre elles et de veiller à la protection des épargnants.

Compartiment

L'ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit qu'un OPCI peut comporter deux ou plusieurs compartiments, chaque compartiment pouvant être constitué d'une classe d'actifs différente (bureaux, murs de boutiques ou centres commerciaux…).

Cette souplesse permet aux porteurs de parts ou d'actions d'investir dans une catégorie spécifique ou un panachage d'actifs.

Les textes d'application viendront préciser le mode de fonctionnement des compartiments d'OPCI.

Composition des actifs

Dans tous les cas, l'actif de l'OPCI sera constitué :

• d'une majorité d'actifs immobiliers (60 à 90 % de l'actif total), l'OPCI étant un véhicule d'épargne immobilière,
• d'au moins 10 % de liquidités ou d'instruments financiers à caractère liquide, pour assurer la liquidité du produit et permettre à tout moment le rachat des parts ou action,
• et d'une proportion variable de valeurs mobilières (0 à 30 %) : obligations, actions, OPCVM…

L'actif de l'OPCI se divise en trois grandes classes d'actifs définies par les articles L. 214-92 I. et L. 214-93 du Code monétaire et financier (CMF) : les actifs " immobiliers ", les actifs " liquides " et les " autres actifs ".

Confrontation

Au cours d'une période dite d'enregistrement, les ordres de vente ou d'achat (correspondant à une quantité et un prix) sont inscrits en respectant l'ordre chronologique sur le registre de la SCPI. Dès le terme de cette période, d'une durée légalement comprise entre un jour ouvré et trois mois, le prix de la part auquel elle s'échange, le "prix d'exécution", est déterminé par la société de gestion.

Conjoncture immobilière

En tant que produit d'épargne immobilière, l'OPCI sera corrélé à l'évolution de la conjoncture immobilière. La grande souplesse de gestion du produit permettra néanmoins de tempérer les fluctuations possibles de la conjoncture : possibilité d'investir en France, mais également à l'étranger, - et de profiter ainsi des opportunités des marchés immobiliers, notamment européens-, investissements directs mais aussi indirects (via des participations).

Le respect des ratios prudentiels contribuera également à la dispersion des risques : montant minimal d'actifs exigé, répartition des investissements sur un nombre minimal d'immeubles détenus…

Conseil de surveillance

Représentant les associés auprès de la société de gestion, le conseil de surveillance exerce sa mission de contrôle en étroite collaboration avec les organes de gestion de la société mais doit s'abstenir de tout acte de gestion. Il comprend au moins sept associés élus par l'assemblée générale et dont la durée du mandat est prévue dans les statuts.

Le conseil de surveillance présente un rapport annuel sur le résultat de ses contrôles ainsi que ses observations ou commentaires sur le rapport présenté par la société de gestion à l'assemblée générale. A cette fin, il peut opérer les vérifications et les contrôles qu'il juge opportuns et demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la SCPI (Code monétaire et financier, 
article L. 214-70 et règlement COB n°94-05 modifié, articles 18 à 20).

Création de parts

Il faut distinguer selon qu'il s'agit d'une SCPI à :

• Capital fixe:
  Le capital d'origine est dans ce cas fixé par les fondateurs de la SCPI avec un nombre de parts fixes qui sont réparties entre les associés. Il peut être procédé sous certaines conditions à une augmentation de capital par émission de parts nouvelles auprès du public. Toute nouvelle augmentation de capital fait l'objet d'une notice publiée au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO).
• Capital variable:
  Dans ce cas, les souscriptions sont possibles sans plus de formalité à condition que le capital "plafond" fixé dans les statuts ne soit pas atteint.

Crédit lombard

Le crédit lombard s'adresse aux particuliers qui disposent déjà d'un patrimoine significatif et qui souhaitent le développer. En effet, il s’agit d’un "prêt sur gage" consenti par une banque et garanti par des actifs détenus par l'emprunteur (actions, obligations, OPCVM, assurance vie, etc.) sous la forme d'un nantissement.

Date de conclusion de l’adhésion

Date de signature du Bulletin d’adhésion. Date à partir de laquelle le délai de renonciation commence à courir.

Date de l’effet de l’adhésion

Date d’entrée en vigueur des garanties de l’adhésion au contrat.

Date de valeur

Date d’investissement sur les supports pour les cotisations, date de prise en compte des mouvements pour le rachat, la réorientation d’épargne, le terme ou le décès.

Déductibilité des intérêts d'emprunt

voir intérêt d'emprunt

Délai de renonciation

Délai durant lequel vous pouvez renoncer à votre adhésion et demander que vous soit restituée l’intégralité des cotisations versées ; ce délai est de 30 jours calendaires révolus à compter du moment où vous êtes informé de la conclusion de l’adhésion au contrat.

Démarchage bancaire ou financier

Constitue un acte de démarchage bancaire ou financier toute prise de contact non sollicitée, par quelque moyen que ce soit, avec une personne physique ou une personne morale déterminée, en vue d’obtenir, de sa part, un accord sur la réalisation par une des personnes mentionnées au 1° de l’article L341-3 d’une opération sur un des instruments financiers énumérés à l’article L211-1 du CMF. Constitue également un acte de démarchage bancaire ou financier, quelle que soit la personne à l’initiative de la démarche, le fait de se rendre physiquement au domicile des personnes, sur leur lieu de travail ou dans les lieux non destinés à la commercialisation de produits, instruments et services financiers, en vue des mêmes fins.

Dans le cas du démarchage , je certifie que le Démarcheur :

• m'a proposé la souscription des parts du « Fonds » après s’être enquis de ma situation financière, de mon expérience, de mes objectifs en matière de placement et m’avoir justifié de son nom, de son adresse professionnelle, du nom et de l’adresse de la personne morale pour le compte de laquelle le démarchage est effectué ;
• m’a informé(e) des conditions de souscription des parts du Fonds et du prix de souscription des parts ainsi que de l’existence éventuelle de droits d’entrée ;
• m’a communiqué d’une manière claire et compréhensible les informations utiles pour prendre ma décision et en particulier les conditions financières du Fonds ;
• m’a remis le Règlement, le DICI et la plaquette du Fonds dont je certifie avoir pris connaissance ;
• m’a précisé d’une part, que de plus amples informations sur le Fonds et la stratégie d’investissement était disponible dans le Règlement (en annexe et disponible sur le site 123fcpi.com et d’autre part, que l’investissement dans le Fonds porte sur des instruments qui impliquent des risques particuliers qui sont décrits dans le Règlement ;
• m’a informé(e) de l’absence de droit de rétractation prévu à l’article L341-16 I et II du CMF ;
• m’a informé(e) de l’existence à mon profit, en cas de démarchage à domicile, sur mon lieu de travail ou dans un lieu non destiné à la commercialisation de ce produit, d’un délai de réflexion de 48 heures prévu à l’article L341-16 IV du CMF. Ce délai de réflexion court à compter du lendemain de la signature du présent document ;
• m’a informé(e) des procédures extrajudiciaires de réclamation et de recours accessibles et de leurs modalités d'exercice, et en particulier de l'existence, en cas de contestation relative à la présente souscription des parts du Fonds d'une possibilité de recours auprès du service de médiation de l'Autorité des marchés financiers (17, place de la Bourse - 75082 Paris cedex 02) ;
• m’a informé(e) que la loi applicable au démarchage, à la souscription des parts du Fonds est la loi française.

Déontologie

La gestion de l'OPCI est soumise à des règles strictes définies par l'Autorité des marchés financiers (AMF), organe de tutelle de l'OPCI.

Des règles professionnelles déontologiques devront être établies par la suite.

Dépositaire

Quelle que soit la forme juridique adoptée par l'OPCI, un dépositaire est nommé avec pour mission :

• la garde et le contrôle de l'inventaire des titres représentant les actifs financiers de l'OPCI,
• le contrôle de l'inventaire des actifs immobiliers de l'OPCI,
• le contrôle de la régularité des décisions prises par la société de gestion.

Le dépositaire assure également pour le compte de l'ensemble des porteurs de parts du FPI le paiement de l'impôt sur les plus-values immobilières éventuellement constatées.

Le dépositaire est distinct de l'OPCI, de la société de gestion et de l'évaluateur immobilier. Il est désigné par l'OPCI.