Lexique : C

Capitalisation

Complémentaire du système de retraite par répartition, la capitalisation permet à chacun de se constituer un capital proportionnel à son effort d'épargne.


Capitalisation et effet de levier : 

Le montant est obtenu en multipliant le nombre de parts sociales par le prix acquéreur (ou prix de souscription) de chacune d’elles à une date donnée. Le recours à l’endettement bancaire ou effet de levier induit est limité en % de la capitalisation de l’année précédente, tel que défini dans la note d’information


Certificat d’adhésion

Document qui précise les caractéristiques et garanties de votre adhésion au contrat et dans lequel figurent notamment l’identité de l’adhérent, de l’assuré et des bénéficiaires.


Cession d'actifs

Il s'agit de la vente, à l'initiative de la société de gestion, d'un élément du patrimoine immobilier de la SCPI. On parle aussi d'arbitrage, car la société de gestion opère alors un choix s'agissant de l'immeuble cédé et de celui qu'elle va acquérir grâce au produit de cette cession. Les limites à cette faculté de cession sont posées à l'article 1er du décret modifié du 1er juillet 1971 (la SCPI doit être propriétaire de l'immeuble cédé depuis au moins six ans et les travaux éventuellement réalisés achevés depuis au moins six ans ; la cession ne doit pas porter chaque année sur plus de 5% de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI).


Collecte brute

La collecte brute est le montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés par la société de gestion, soit pour procéder à l'augmentation du capital, soit pour assurer la contrepartie des ventes et retraits sur le marché des parts.


Collecte nette

La collecte nette est la collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisées sur le marché des parts. Elle correspond donc au total des augmentations de capital réalisées.


Commissaire aux comptes

Nommés par l'assemblée générale pour une durée de six ans, dans des conditions fixées par le Code de commerce, les commissaires aux comptes ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI, ainsi que des conventions conclues entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.


Commission des opérations de bourse (COB)

La COB est une autorité administrative indépendante désignée par la loi pour être l'organisme de tutelle des SCPI. Elle a pour mission de contrôler l'activité de chacune d'entre elles et de veiller à la protection des épargnants.


Compartiment

L'ordonnance du 13 octobre 2005 prévoit qu'un OPCI peut comporter deux ou plusieurs compartiments, chaque compartiment pouvant être constitué d'une classe d'actifs différente (bureaux, murs de boutiques ou centres commerciaux…).

Cette souplesse permet aux porteurs de parts ou d'actions d'investir dans une catégorie spécifique ou un panachage d'actifs.

Les textes d'application viendront préciser le mode de fonctionnement des compartiments d'OPCI.


Composition des actifs

Dans tous les cas, l'actif de l'OPCI sera constitué :

  • d'une majorité d'actifs immobiliers (60 à 90 % de l'actif total), l'OPCI étant un véhicule d'épargne immobilière,
  • d'au moins 10 % de liquidités ou d'instruments financiers à caractère liquide, pour assurer la liquidité du produit et permettre à tout moment le rachat des parts ou action,
  • et d'une proportion variable de valeurs mobilières (0 à 30 %) : obligations, actions, OPCVM…

L'actif de l'OPCI se divise en trois grandes classes d'actifs définies par les articles L. 214-92 I. et L. 214-93 du Code monétaire et financier (CMF) : les actifs " immobiliers ", les actifs " liquides " et les " autres actifs ".


Confrontation

Au cours d'une période dite d'enregistrement, les ordres de vente ou d'achat (correspondant à une quantité et un prix) sont inscrits en respectant l'ordre chronologique sur le registre de la SCPI. Dès le terme de cette période, d'une durée légalement comprise entre un jour ouvré et trois mois, le prix de la part auquel elle s'échange, le "prix d'exécution", est déterminé par la société de gestion.


Conjoncture immobilière

En tant que produit d'épargne immobilière, l'OPCI sera corrélé à l'évolution de la conjoncture immobilière. La grande souplesse de gestion du produit permettra néanmoins de tempérer les fluctuations possibles de la conjoncture : possibilité d'investir en France, mais également à l'étranger, - et de profiter ainsi des opportunités des marchés immobiliers, notamment européens-, investissements directs mais aussi indirects (via des participations).

Le respect des ratios prudentiels contribuera également à la dispersion des risques : montant minimal d'actifs exigé, répartition des investissements sur un nombre minimal d'immeubles détenus…


Conseil de surveillance

Représentant les associés auprès de la société de gestion, le conseil de surveillance exerce sa mission de contrôle en étroite collaboration avec les organes de gestion de la société mais doit s'abstenir de tout acte de gestion. Il comprend au moins sept associés élus par l'assemblée générale et dont la durée du mandat est prévue dans les statuts.

Le conseil de surveillance présente un rapport annuel sur le résultat de ses contrôles ainsi que ses observations ou commentaires sur le rapport présenté par la société de gestion à l'assemblée générale. A cette fin, il peut opérer les vérifications et les contrôles qu'il juge opportuns et demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la SCPI (Code monétaire et financier, 
article L. 214-70 et règlement COB n°94-05 modifié, articles 18 à 20).


Création de parts

Il faut distinguer selon qu'il s'agit d'une SCPI à :

  • Capital fixe:
    Le capital d'origine est dans ce cas fixé par les fondateurs de la SCPI avec un nombre de parts fixes qui sont réparties entre les associés. Il peut être procédé sous certaines conditions à une augmentation de capital par émission de parts nouvelles auprès du public. Toute nouvelle augmentation de capital fait l'objet d'une notice publiée au Bulletin des Annonces Légales Obligatoires (BALO).
  • Capital variable:
    Dans ce cas, les souscriptions sont possibles sans plus de formalité à condition que le capital "plafond" fixé dans les statuts ne soit pas atteint.

Crédit lombard

Le crédit lombard s'adresse aux particuliers qui disposent déjà d'un patrimoine significatif et qui souhaitent le développer. En effet, il s’agit d’un "prêt sur gage" consenti par une banque et garanti par des actifs détenus par l'emprunteur (actions, obligations, OPCVM, assurance vie, etc.) sous la forme d'un nantissement.