Pour bien comprendre le mécanisme de l'acquisition de la nue-propriété d'un bien, il est nécessaire de rappeler ce qu'est la nue-propriété.

Le droit de propriété d'un bien se compose en trois éléments:
- USUS: le droit d'utiliser le bien, d'y habiter par exemple
- FRUCTUS: le fait de tirer des "fruits" d'un bien, c'est à dire d'en toucher les loyers
- ABUSUS: le droit de disposer d'un bien, juridiquement (vente/don...) ou matériellement (travaux/destruction...)

L'acquisition de la nue-propriété est le fait de n'acheter qu'une partie du droit de propriété, l'abusus, et ce, pour bénéficier de certains avantages. L'usus et le fructus constituent l'usufruit.

Ainsi, vous achetez la nue-propriété d'un bien pour 50 à 70% de sa valeur totale, et vous récupérer la pleine propriété de ce dernier au termes de l'usufruit temporaire.

Avantage de la nue propriété

• Peu de contraintes: l'usufruitier s'occupe de l'entretien de l'immeuble et en supporte les charges.
• Récupération d'un bien en parfait état au terme de l'usufruit temporaire: dans la plupart des cas, il est prévu contractuellement une remise en état du bien avant l'extinction de l'usufruit.
• Sérieux de l'usufruitier: le plus souvent un institutionnel.
• Aucun revenu supplémentaire à déclarer.
• Constitution d'un patrimoine immobilier à moindre coût.
• Perception de revenus complémentaires au moment de la retraite: en effet, un investissement vers 50 ans vous permettra d'acquérir à moindre coût un bien qui générera des revenus au moment de votre départ à la retraite.

EN TERMES DE FISCALITE:

• Exonération d'IFI: c'est l'usufruitier qui intègre la valeur du bien en pleine propriété dans son assiette IFI. Vous diminuez donc votre base taxable à l'IFI. La Loi de finances 2013 ne permet plus d'imputer le passif d'un bien échappant à l'IFI sur la valeur des autres biens taxables. Conséquence : les dettes d'achat d'un logement en nue-propriété ne sont plus déductibles. L'exonération d'IFI concerne désormais seulement les achats sans emprunt. En complément voir la remarque ci-dessous...
• Impôt sur la plus-value: généralement la durée de l'usufruit temporaire est d'environ 15 ans. Etant donné que le nu propriétaire bénéficie d'un abattement de 2% par an au delà de la 5ème année de détention, il obtiendra un abattement de 20% lorsqu'il récupérera la pleine propriété du bien.
  La plus-value sera calculée sur la valeur de la pleine propriété au moment de l'achat (prix de vente - valeur d'achat en pleine propriété)
• Exonération des taxes foncière, d'habitation : c'est l'usufruitier qui en a la charge.
• Imputation des intérêts d'emprunt: il faut un bail à durée fixe et un bailleur institutionnel à vocation sociale. De plus si le bailleur est soumis à l'IR la déductibilité est bien possible sinon la déductibilité ne sera possible que si le bailleur est social.

Remarques l’article 31-1 d du CGI :
« vous pouvez, en tant que nu-propriétaire, également déduire les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration des logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) mentionné à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, une société d’économie mixte (SEM) ou un organisme agréé mentionné à l’article L. 365-1 du même code (organismes sans but lucratif ou unions d’économie sociale). »

Remarques Fidroit sur le Démembrement et l'IFI :
L'usufruitier reste en principe redevable de l'IFI sur la pleine propriété des biens (notamment en cas de donation entre époux - donation au derniers des vivants). Cependant l'imposition est répartie conformément à l'articles 669 du CGI :

• en cas d'option du conjoint survivant pour l'usufruit légal (ancien usufruit légal prévu à l'art 767 et nouvel usufruit légal prévu à l'art 757 du CCivil).
• ou l'orsque l'usufruit résulte de l'art 1098 du CCivil (usufruit forcé en présence d'enfants non communs).
• ou lorsque le démembrement résulte de la vente de la nue-propriété d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit ou l'usage et que l'acquéreur n'est pas une personne mentionnée à l'art 751 du CGI;
• ou lorsque une bien ayant fait l'objet d'un don ou d'un legs en nue-propriété à une collectivité publique ou à une association reconnue d'utilité publique.