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Le dispositif Malraux concerne les dépenses portant sur les immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée.

Concrètement, les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d'une réduction d'impôt si les revenus de la location de l'immeuble proviennent de la catégorie des revenus fonciers.

L'avantage fiscal applicable au dispositif fiscal Malraux est le suivant :

Régime fiscal dit "Monument Historique ou Malraux" prévu aux articles 156 et 156 bis du code général des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/art156 et articles 199 tervicies https://www.legifrance.gouv.fr/art199 

Ce régime n'est pas concerné par le plafond des niches fiscales.

En présence d’un investissement "Malraux", les dépenses de restauration réalisées depuis l’acquisition, par l’acquéreur de l’immeuble, ne peuvent venir en diminution de la plus-value imposable. Il en va différemment lorsque les travaux sont réalisés dans le cadre d’une acquisition placée sous le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover (VIR), dès lors qu’ils font partie intégrante du prix d’acquisition.

Le contribuable ayant acquis l’immeuble selon ce régime juridique peut en effet bénéficier de l’avantage fiscal que constitue la réduction d’impôt sans risquer d’être pénalisé à terme sur l’imposition de la plus-value, quelle que soit la durée de détention alors pratiquée.

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BASE DE REDUCTION D'IMPOT:

La réduction est constituée des dépenses supportées par le contribuable. En cas d'acquisition d'un immeuble à rénover, le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est celui correspondant au prix de revient des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l'acquéreur selon l'échéancier prévu au contrat.

Le taux de réduction est de :

  • 22% pour les immeubles en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager)
  • 30% pour les immeubles en secteur sauvegardé et quartiers anciens.

Les dépenses sont retenues dans la limite de 120 000€ par an.

  • Il est désormais possible d'imputer la fraction d'impôt non imputée au titre d'une année sur l'impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.
  • L’excédent de réduction d’impôt sur l’impôt dû n’est pas reportable.

... A la sortie. Lors de l’achat des parts de SCPI, une quote-part significative du montant total étant affectée à la réalisation des travaux, le montant réellement alloué à l’acquisition du bien s’en trouve réduit d’autant. En fin de vie, généralement 13 à 15 ans plus tard, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat hors travaux et le prix de vente, et est imposable.

CONDITIONS D'APPLICATION

Pour profiter du régime fiscal Malraux, les conditions suivantes doivent être remplies:

PLAFOND:

  • plafond pluriannuel de 400 000 € sur 4 ans.

IMMEUBLES CONCERNES:

  • immeubles affectés à l'habitation uniquement
  • immeubles professionnels si et seulement s'ils dégagent des revenus fonciers
  • immeubles affectés à l'habitation après travaux même s'ils n'étaient pas initialement affectés à l'habitation
  • opérations de restauration immobilière pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée à compter du 1er janvier 2017
  • souscriptions de parts de SCPI dont la date de clôture intervient à compter du 1er janvier 2017

L'OPERATION DOIT AVOIR LIEU:

  • soit dans un secteur sauvegardé
  • soit dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (si les travaux sont déclarés d'utilité publique)
  • soit dans des quartiers anciens dégradés délimités par décret.

ENGAGEMENT DE LOCATION:

  • location pendant 9 ans
  • si détention par une société non soumise à l'IS : location pendant 9 ans, et conservation des parts par les associés pendant 9 ans également
  • location à titre de résidence principale du locataire.
  • location sous 12 mois à la suite de l'achèvement des travaux.

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