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Un déficit foncier est généré quand les charges déductibles fiscalement d'un investissement immobilier sont plus importantes que les revenus fonciers.

Bénéficiaires sont les personnes physiques :

  • contribuables propriétaires immobiliers ayant des revenus fonciers qui souhaitent diminuer leurs revenus fonciers en rénovant leur patrimoine.
  • contribuables sans revenus fonciers qui souhaitent dans la limite autorisée diminuer leurs revenus globaux.

Les déficits Fonciers en 2019

Pour tout investissement nouveau en 2019, les travaux sont déductibles à 100% sinon reportez vos travaux de 2019 en 2020. Certains travaux déductibles de vos revenus fonciers réalisés en 2019 ne seront comptabilisés qu’à hauteur de 50 % de leur montant. Il est retenu pour 2019 un montant moyen de vos travaux sur 2018 et 2019, cela revient à ne tenir compte que de la moitié de ceux réalisés en 2019. Donc reportez vos travaux dans vos investissements locatifs en 2020 au lieu de les faire réaliser en 2019.

Quelques exceptions : 

  • Pour les monuments historiques, le gouvernement a fait voter une extension de la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019.
  • Pour les travaux urgents, ils pourront être totalement déduits.  
  • Ceux qui achètent un logement pour le louer en 2019 pourront déduire 100 % des travaux déductibles (contre 50 % pour les autres bailleurs). 

Depuis 1993, les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux.

Le propriétaire de l'immeuble peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses liées aux travaux de rénovation si elles génèrent un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur le revenu global sans prorata temporis jusqu'à 10700 euros par an.

Seuls les Monuments historique permettent une imputation sans limite sur les revenus globaux

Le déficit d'une année est reportable sans limite sur les revenus de même nature et dans la limite de 10700€ du revenu global. Conséquences :

  • Si l'imputation a lieu sur des revenus fonciers cela diminue à la fois l'impôts sur le revenu et les prélèvements sociaux.
  • Si l'imputation a lieu sur le revenu global cela ne diminue que l'impôt sur le revenu. 

L'excédent après imputation sur les revenus fonciers existant est reportable pendant six ans. Mais les intérêts d'emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers pendant dix ans.

Régime fiscal dit "Déficit Foncier" est prévu aux articles 156 1 à 3 du code général des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/art156 

Ce régime n'est pas concerné par le plafond des niches fiscales.

Pour profiter du régime des déficits fonciers, les conditions suivantes doivent être remplies :

  • immeubles à usage locatif exclusivement, il faut que le bien soit loué durant 3 ans au moins (a partir du 31 décembre suivant l'année d'imputation du déficit foncier.
  • Ce mécanisme ne s'applique pas au régime du micro foncier. (micro foncier : maximum 15 000€ de revenu foncier par an, avec un abattement de 30% forfaitaire représentant l'ensemble des charges. Ce régime simple implique renoncer à bénéficier de tout autre régime)
  • Les dépenses de construction et d'agrandissement ne sont pas déductibles.
  • Non déductibilité des intérêts d'emprunts sauf sur des revenus fonciers.
  • Non cumulable avec les investissements Outre-Mer prévue à l'article 199 du CGI.

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