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LE CREDIT AMORTISSABLE

Le remboursement du capital est étalé dans le temps et est effectué en plusieurs fois. Pendant la durée du prêt, vous remboursez à la fois le capital et les intérêts. Pour les prêts à échéances constantes, la part des intérêts diminue avec le montant de votre capital restant dû.

Exemple : emprunt de 100 000€ à 4% sur 15 ans. Mensualité : 740€ par mois.

Avantages :

  • Il est accessible aux investisseurs à faible imposition.
  • Il permet d’étaler vos mensualités, facilitant la planification budgétaire
  • Le coût des intérêts est moins élevé qu’un prêt In FINE

Inconvénient :

  • Si vous êtes fortement imposé sur le revenu, les économies d’impôts réalisées grâce à la déduction des intérêts ne compensent pas le surcoût du prêt immobilier.

LE CREDIT INFINE

Le remboursement du capital s’effectue en une seule fois, lors de la dernière échéance. Pendant toute la période, les mensualités ne sont constituées que des intérêts du prêt. Afin de rembourser ce crédit, il est intéressant de souscrire un contrat d'assurance vie que vous rachetez au moment du paiement du capital.

Exemple : emprunt de 100 000€ à 4% sur 15 ans. Mensualité : 330€ par mois.

Avantages :

  • Une déduction fiscale importante due aux intérêts fixes et élevés
  • Il est très avantageux pour le financement d’investissements locatifs puisque les intérêts du prêt sont déductibles des revenus fonciers, dans leur intégralité.
  • En cas de décès avant le remboursement définitif du crédit, les ayants droit récupèrent le bien et le montant porté sur le contrat d'assurance vie.
  • En cas de placements judicieux, en fin d'opération, une somme importante peut revenir à l'investisseur après remboursement du crédit.

Inconvénients :

  • Le coût du crédit est plus élevé car les intérêts sont plus importants. L’opportunité réside donc dans le fait de pouvoir éventuellement payer moins d’intérêts via la déduction qu’offre la fiscalité sur ce point.
  • Il n’est pas avantageux pour les investisseurs payant peu d’impôt.
  • Il faut disposer d'un capital important pour limiter ou même éviter les versements successifs sur le contrat d'assurance-vie.
  • Le contrat d'assurance vie est soumis aux aléas boursiers et doit faire l'objet d'un suivi attentif

Voici un exemple afin de comprendre le mécanisme général des crédits In Fine et Amortissable :

 

Crédit IN FINE

Crédit AMORTISSABLE

Achat

200 000 €

200 000 €

Apport Personnel

50 000€

50 000€

Emprunt

150 000€

150 000€

Durée

20 ans

20 ans

Taux

4.80 %

4.60%

Mensualité

800€

957.09€

Epargne 
(hypothèse 4%)

246€

0€

Loyer perçu

800€/m

800€/m

Effort mensuel

246€

157.09€

Coût total des intêrets

79 701€

192 000€

Montant total 
des revenus fonciers 
(après abattement
fofaitaire des 30%)

134 400€

134 400€

Montant des revenus
fonciers imposables

- 29 599€

68 139€

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