Principes généraux Déficit Foncier

Un déficit foncier est généré quand les charges déductibles fiscalement d'un investissement immobilier sont plus importantes que les revenus fonciers.

Bénéficiaires sont les personnes physiques :

  • contribuables propriétaires immobiliers ayant des revenus fonciers qui souhaitent diminuer leurs revenus fonciers en rénovant leur patrimoine.
  • contribuables sans revenus fonciers qui souhaitent dans la limite autorisée diminuer leurs revenus globaux.

Depuis 1993, les propriétaires bailleurs qui entreprennent des travaux de rénovation peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux.

Le propriétaire de l'immeuble peut déduire de ses revenus fonciers les dépenses liées aux travaux de rénovation si elles génèrent un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur le revenu global sans prorata temporis jusqu'à 10 700 euros par an.

Seuls les Monuments historique permettent une imputation sans limite sur les revenus globaux

Le déficit d'une année est reportable sans limite sur les revenus de même nature et dans la limite de 10 700€ du revenu global. Conséquences :

  • Si l'imputation a lieu sur des revenus fonciers cela diminue à la fois l'impôts sur le revenu et les prélèvements sociaux.
  • Si l'imputation a lieu sur le revenu global cela ne diminue que l'impôt sur le revenu. 

L'excédent après imputation sur les revenus fonciers existant est reportable pendant dix ans. Mais les intérêts d'emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers pendant dix ans.

Régime fiscal dit "Déficit Foncier" est prévu aux articles 156 1 à 3 du code général des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/art156 

Ce régime n'est pas concerné par le plafond des niches fiscales.

Pour profiter du régime des déficits fonciers, les conditions suivantes doivent être remplies :

  • immeubles à usage locatif exclusivement, il faut que le bien soit loué durant 3 ans au moins (a partir du 31 décembre suivant l'année d'imputation du déficit foncier.
    • Lorsque des travaux sont réalisés sur un bien loué nu et sont déduits du revenu global, le contribuable doit conserver le bien jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle les travaux ont été déduits.
    • Lorsque les travaux sont déduits uniquement des revenus fonciers de l'année ou sont déduits sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, cette déduction n'est soumise à aucun délai de conservation du bien.
  • Ce mécanisme ne s'applique pas au régime du micro foncier. (micro foncier : maximum 15 000€ de revenu foncier par an, avec un abattement de 30% forfaitaire représentant l'ensemble des charges. Ce régime simple implique renoncer à bénéficier de tout autre régime)
  • Les dépenses de construction et d'agrandissement ne sont pas déductibles.
  • Non déductibilité des intérêts d'emprunts sauf sur des revenus fonciers.
  • Non cumulable avec les investissements Outre-Mer prévue à l'article 199 du CGI.