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Bien que le prix moyen d’un logement neuf en France soit plus élevé que celui d’un bien ancien, le neuf n’est pas automatiquement plus cher que l’ancien. Explications.

Le prix moyen d’un logement neuf en France est de 4133 €/m², selon la Fédération des promoteurs immobiliers, alors que celui d’un logement ancien s’affiche à 2550 €/m², selon la Fnaim. Malgré cet écart significatif, le neuf n’est pas automatiquement plus cher que l’ancien. À plus de 9000 €/m² en moyenne, selon les notaires, le prix d’un appartement parisien dans l’ancien atteint des sommets. «On trouvera toujours à Paris intra-muros, dans l’hyper-centre de Bordeaux ou au sein du Lyon historique, des logements plus chers que le neuf, mais tout simplement parce qu’il n’y a pas de neuf comparable, explique Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI. Les centres historiques n’intègrent quasiment plus de logements neufs. La localisation se paye et sera plus chère que celle d’un logement neuf situé dans les quartiers plus excentrés.

Dès lors que l’on franchit le périphérique, les valeurs se réduisent quasiment de moitié, même dans le neuf. Selon les chiffres de l’Adil 75, la commune la plus chère de la Seine-Saint-Denis dans le neuf est Les Lilas (6365 €/m²), laquelle jouxte Paris. La moins chère est Sevran (3026 €/m²). À Gennevilliers, dans les Hauts-de-Seine, les prix sont à 4565 €/m². Pour un appartement neuf disponible dans le Val-de-Marne, il faut compter en moyenne 5185 €/m². La Seine-et-Marne demeure le département le moins cher d’Île-de-France, avec un prix moyen de 3837 €/m².

Investir à moindre coût dans le neuf, c’est aussi miser sur des projets d’aménagement, des secteurs en devenir, bien situés près des axes de transports, comme les futures gares des villes du Grand Paris qui verront le jour en 2024, à l’instar de la ligne 15 sud de Pont-de-Sèvres à Noisy-Champs. C’est également suivre des métropoles qui se développent, comme Rennes, par exemple, plébiscitée pour son dynamisme économique, sa qualité de vie et ses prix de l’immobilier encore raisonnables.

Des logements pas entièrement terminés

Il faut également se poser la question d’acquérir une «queue de programme», quand un promoteur cherche à vendre à bas prix ses derniers lots. Pour boucler une opération qui doit sortir de terre, il consent un rabais sur le prix de vente d’un appartement qui peut aller de 5 à 10 %. Par exemple, à Lyon Croix-Rousse où un T2 est vendu 274.000 € alors qu’il était proposé à l’origine à 283.500 €. À l’inverse, à l’occasion du lancement d’un programme, un promoteur peut offrir les frais de notaires ou faire une offre promotionnelle.

Il existe aussi un concept novateur pour faire reculer les prix du neuf. À Bordeaux rive droite, dans le cadre de l’écoquartier Brazza, on trouve des logements qui ne sont pas entièrement terminés, baptisés «les Volumes capables». Seules les prestations minimales en matière d’habitat et d’accessibilité sont réalisées par le promoteur. Aux propriétaires de se charger du reste. Des logements commercialisés entre 2100 et 2400 €/m², quand l’immobilier ancien, en centre-ville de Bordeaux, oscille entre 3800 et 4400 €/m². Le Crédit agricole Immobilier et les Cityzen sont parties prenantes dans ce projet.

Dans le quartier de Saint-Martin-du-Touch à Toulouse, 107 logements traversants ont déjà été commercialisés avec un principe comparable. Avec sa société Up Appart et son slogan «Nous construisons, vous personnalisez», Didier Amouyal assure vendre ces appartements neufs «jusqu’à 30 % en dessous du prix du marché», assure-t-il. Et il a d’autres projets à Toulouse, Marseille ou Bagnolet. «Des questions juridiques, techniques, ont été soulevées par ce type de constructions, tempère Alexandra François-Cuxac, mais l’expérimentation va dans le bon sens. Pour preuve, dans le futur projet de loi logement, il est prévu d’avoir la possibilité de vendre en l’état futur d’inachèvement.» Contrairement à la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) classique, ce sera à l’acquéreur de terminer lui-même ce qui sera prévu au contrat. Une façon d’acheter moins cher tout en gagnant en souplesse pour la personnalisation. (source le figaro du 15/03/2018 http://immobilier.lefigaro.fr/article/acheter-dans-le-neuf-est-ce-toujours-plus-cher-que-dans-l-ancien-_61f36c38-26d2-11e8-aeb8-868b5077cf37/)

 

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